Aan/verkoop advies

Uw voorlopige koopovereenkomst

Controle van de toestand van de onroerende zaak door de koper

Fysieke controle van de onroerende zaak. Deze controle is alleen mogelijk wanneer het gaat om de koop van een bestaande of een nieuwe woning die reeds is opgeleverd. Denk eraan: het is aan te bevelen om deze controle samen met een deskundige uit te voeren.

Juridische controle van het onroerendgoed. Na de bouwkundige controle van het onroerendgoed moet deze worden nagezocht in het desbetreffende kadaster, dat wil zeggen: men dient het kadaster te raadplegen om te bepalen of er bezwarende omstandigheden bestaan met betrekking tot de te kopen woning: belastingen, verplichtingen of beperkingen aan het recht van vrije toegang in verband met de onroerende zaak. Wanneer er bezwarende omstandigheden van de genoemde aard bestaan, is het aan te bevelen de hulp van een deskundige in te roepen voordat men de woning koopt. Wanneer dit niet mogelijk is, dan dient u zich volledig te informeren omtrent de omvang van die omstandigheden. De controle kan plaatsvinden in het kantoor van het desbetreffende kadaster door een aanvraag te doen voor een nota simple (een document dat door het kadaster wordt afgegeven en waarin alle nog verschuldigde heffingen, belastingen enz. in verband met de onroerende zaak in kwestie worden genoemd. Let erop dat het hier om een zuiver informatief document gaat.) U zult echter ook door de notaris geïnformeerd worden over alle eventuele nog verschuldigde heffingen en belastingen op het moment van ondertekening van de koopakte voor de onroerende zaak. Denk eraan: let tijdens het voorlezen van de akte zeer goed op en vergeet niet om opheldering te vragen als u twijfels heeft!

Door een bezoek te brengen aan het gemeentehuis kunt u informatie krijgen over alle eventuele geplande ontwikkelingsactiviteiten die voor de onroerende zaak van belang kunnen zijn, evenals informatie over de conformiteit van de onroerende zaak met de geldende voorschriften in verband met de ruimtelijke ordening. Daarnaast kunt u hier te weten komen of de onroerende zaak niet achterloopt met de betaling van de verschuldigde belastingen en pacht. Denk eraan: alle nog uitstaande heffingen kunnen na de verkoop van de onroerende zaak automatisch overgaan op de nieuwe eigenaar.

De desbetreffende comunidad de propietarios (vereniging van eigenaren) zal u informeren omtrent eventuele achterstallige gemeentelijke belastingen. Ook de notaris zal echter van de verkoper verlangen dat deze een verklaring overlegt, ondertekend door de voorzitter van de vereniging van eigenaren, waaruit blijkt of dergelijke schulden al dan niet aanwezig zijn.

De nutsbedrijven die verantwoordelijk zijn voor de levering van water, elektriciteit en gas aan de onroerende zaak, zullen u informatie geven over eventuele achterstallige bedragen in verband met deze leveringen. Soms is het voordeliger om de schulden van de vorige eigenaar te betalen dan een nieuw leveringscontract af te sluiten.

De voorlopige koopovereenkomst en de gevolgen daarvan

Wanneer u eenmaal uw ideale woning heeft uitgekozen, wordt het tijd om de voorlopige koopovereenkomst op te stellen, die rekening houdt met uw eigen omstandigheden en die van de woning. Hieronder vindt u informatie met betrekking tot de gevolgen van de ondertekening van een voorlopige koopovereenkomst met de verkoper van de onroerende zaak.

Koopverzoek
Voorlopige koopovereenkomst
Aanbetalingsdocument
Koopoptie
Onderhandse koopakte
Openbare akte

Men dient eraan te denken dat het type document dat men ondertekent, afhangt van de situatie van het onroerendgoed, evenals van de eventuele akkoorden die met de verkoper worden aangegaan. Er bestaan geen voorschriften op grond waarvan het verplicht zou zijn welk type document dan ook te tekenen; het besluit hieromtrent wordt overgelaten aan de partijen, die hierover met elkaar afspraken kunnen maken. De keuze van het type document kan echter wel aanleiding geven tot uiteenlopende verplichtingen of gevolgen, dit in overeenstemming met de toepasselijke regelgeving.

Let op: Men dient in het oog te houden dat de betekenis die aan een document wordt toegekend niet bepaald wordt door de titel van het document, maar door de inhoud en de verplichtingen die men over en weer is overeengekomen.

Een koopverzoek behelst niet meer dan een uitdrukking van de wens om een bepaalde onroerende zaak te kopen. Dit type document roept voor geen van de partijen enige verplichting in het leven. Elke partij kan zich zonder nadere verplichtingen van de overeenkomst terugtrekken.
Door middel van een voorlopige koopovereenkomst neemt één van de partijen, dan wel beiden, de verplichting op zich om de verkoop van de onroerende zaak tot stand te brengen. Dit type document wordt veelal gebruikt in die gevallen waar sprake is van een ontbindende voorwaarde, zodanig dat geen van de partijen aan enig verplichting gebonden is wanneer de bedoelde voorwaarde geen werkelijkheid wordt. Dit type overeenkomst heeft meestal de vorm van een toezegging om te verkopen, onder bepaalde met name genoemde voorwaarden. In dit type document kan een groot aantal verschillende verplichtingen worden opgenomen, afhankelijk van de omstandigheden van de transactie.
Door middel van een aanbetalingsdocument wordt het voornemen om te kopen resp. te verkopen vastgelegd. De onroerende zaak wordt gereserveerd door middel van een aanbetaling. Deze aanbetalingen, die op rekening worden betaald, geven aanleiding tot een verplichting; in dit document zelf wordt meestal geregeld wat de gevolgen zullen zijn van een overtreding door een van beide partijen.
Een koopoptie legt ten gunste van de koper een reservering op de onroerende zaak vast gedurende de overeengekomen periode. Wanneer de koper de onroerende zaak niet binnen de vastgestelde periode en in overeenstemming met de vastgestelde voorschriften aanschaft, wordt de aanbetaling (of optieprijs) verbeurd. Men dient eraan te denken dat de ondertekening van een koopoptie geen voornemen om te kopen uitdrukt. Desondanks verbeurt men meestal het aanbetaalde bedrag wanneer de optie niet wordt uitgeoefend.

Men kan de bovengenoemde documenten tegenkomen in de contacten met de verkoper; in de meerderheid van de gevallen wordt echter eerder gebruik gemaakt van de volgende documenten:

Onderhandse koopakte. Dit type document wordt veelal afgegeven gedurende de onderhandelingen in verband met de onroerende zaak en voorafgaand aan de formele opstelling van de openbare akte. Een dergelijk onderhands document brengt de verkoop niet in gevaar omdat deze tot stand kan worden gebracht door de levering van de onroerende zaak. Toch kleven aan het gebruik van dit type document bepaalde risico's ten aanzien van derden, gezien de afwezigheid van de bescherming van het kadaster of het aspect van de goede trouw in verband met de derde.
De ondertekening van de openbare koopakte vindt meestal gelijktijdig plaats met de levering van de onroerende zaak en de betaling van de volledige koopsom. Er bestaat geen vereiste om de voorwaarden zoals overeengekomen in de voorlopige koopakte nog te wijzigen, tenzij die wijziging door de partijen gezamenlijk kenbaar wordt gemaakt. Dit document is nodig om de gerechtigde van de onroerende zaak in het kadaster in te schrijven en om de verkoop ook jegens derden van kracht te laten zijn. De kosten van de tussenkomst van de notaris zijn afhankelijk van het type onroerende zaak en het al dan niet bestaan van een hypotheek.

Door de verkoper te verstrekken gegevens

Voor iedere regio van Spanje gelden eigen regels ten aanzien van de gegevens die bij de verkoop van een onroerende zaak door de verkoper moeten worden verstrekt. Onafhankelijk van de eventueel onderling gevoerde besprekingen over specifieke regelingen geldt over het algemeen als de normale praktijk dat de onderstaande gegevens van de koper mogen worden verlangd, afhankelijk van het type onroerende zaak dat gekocht wordt:

Eerste verkoop van een onroerende zaak.

Gegevens van de projectontwikkelaar en de aannemer.
Financiële voorwaarden: totale koopsom en de onderdelen daarvan.
Voornaamste kenmerken van de woning.
Eigendom en heffingen waaraan de onroerende zaak onderworpen is.
Administratieve situatie: gemeentelijke bouw- en woonvergunning evenals definitieve kwalificatie.
Voorwaarden voor gebruik en onderhoud.
Garanties met betrekking tot op rekening gedane betalingen.

Woningen die voor de tweede of latere maal worden verkocht.

Hiervoor gelden dezelfde voorschriften als in het geval hierboven, met dien verstande dat niet de ontwikkelaar of de aannemer, maar de koper wordt gespecificeerd.

Geplande of in aanbouw zijnde onroerende zaak

Wanneer de verkoop van een onroerende zaak tot stand komt terwijl de onroerende zaak nog gepland wordt of in aanbouw is, dan dient de verkoper de onderstaande informatie te geven:

Beschikbaarheid van de percelen, bouwproject en bouwvergunning.
Nieuwbouwverklaring (in aanbouw) en concept akte.
Verwachte voltooiingstermijnen en oplevering van de onroerende zaken na de voltooiing